12月初,國土部正在北京、上海等多地調研,醞釀新的土地供應政策,其中工礦企業存量用地入市和農村集體用地局部有條件入市情況,被重點調研。
“此次調研分量很大,調研組帶頭不乏有國土部司級領導。土地供應雙軌制方向、土地招拍掛制度的完善等被重點關注。”一位參加調研座談的國土部知情人士介紹。
“國土部調研組也來過工商聯,想了解能否形成政府供地和市場供地雙軌制”, 全國工商業聯合會房地產商會名譽會長聶梅生告訴本報。
聶認為,就市場供地途徑看,農地入市是一個方向,預計農村生產用地之外的集體建設用地入市或將有新突破,形成集體和國有建設土地供應的雙軌制。
另一位接近國土部的知情人士介紹,原有的承包地也擬出臺相關措施,鼓勵進入流通領域,避免撂荒,但前提是不改變集體用地性質的內部流轉。
該人士同時介紹,市場供地軌道還可能在工礦企業存量用地上突破,“存量工礦企業用地或有條件突破用地限制,升級為住宅及商業用地地塊”。
工礦存量地或可入市
上述接近國土部的知情人士介紹,“盤活工礦企業的存量閑置用地,使其進入流通領域,以緩解當前的供需矛盾”,是國土部調研組關注重點之一。
從不久前結束的國土部座談會反饋信息看,上述參會人士介紹,傾向模式是建立市場化供地渠道,一部分工業用地經整理后,轉為其他用地,比如改建成辦公樓或者住宅。
各地工業用地供地規模龐大,國土部數據顯示,我國工礦用地供應率一般占到國有建設用地供應量的40%-50%,而歐美市場經濟國家工業用地只占20%到30%。
中央農村工作領導小組副組長陳錫文稱,每年大約40%左右土地出讓給工業企業用地,同時,工業用地價格僅相當于商服及住宅用地七分之一不到。
上海良玉投資有限公司總經理郭玉良介紹,政府壟斷建設用地供給后,主要通過兩個渠道供應,商業經營用地以“招拍掛”方式出讓;非經營性用地,如工業、倉儲、交通、教育等用地,則協議出讓。
“雖然國家協議出讓規定不低于基準地價的70%,并于2007年制定統一的工業用地出讓最低指標,但是定價權掌握在地方政府手里,為了招商引資,爭搶項目,工礦用地定價非常低,不乏零地價?!惫f。
“工業用地使用年限是50年,而大部分產業生命周期短于50年。制造業不景氣背景,會有大量的工廠倒閉或閑置。”郭稱。
實際上,郭稱,部分工礦企業也積極和政府溝通,試圖盤活企業閑置存量用地,進行商業開發等,而按規定,這些土地的用途一般不得隨意變性。
上述接近國土部的知情人士介紹,在住宅、商服用地和工業用地的“剪刀差”下,部分企業私下變更土地性質的違規行為較為常見。
農地或有條件入市
聶梅生告訴本報,另據調研組反饋信息,農地入市或將有新突破。
“我國現行的土地政策是農民集體用地先被征用,轉為國有用地后,才能入市”。聶指出,但形成集體和國有建設土地供應的雙軌制體系,是從十六大以來就明晰的土地制度改革的一大方向。
“我國在這個方向上準備了很久,浙江、重慶、成都、北京進行了試點”,聶表示。
“就國土部調研情況看,傾向方向是,在不觸碰18億畝耕地紅線的前提下,使農民逐步成為集體用地的交易主體,先釋放農村閑置宅基地進入建設用地?!?/FONT>
聶表示,農民轉化為市民后,把農村閑置的宅基地作為資產流轉。這一方面增加土地供給,降低房價,另一方面,也為農民提供在城鎮居民生活的資金基礎。
聶亦強調,并非所有閑置農地都能進入市場,只是布局在中心城區附近、產業較為集中區域的集體建設用地,在經過整理之后進入流通領域,而距離較偏遠的農村仍有可能采用征地制度。
中國農業大學土地管理系主任朱道林也認為,農地入市一定是局部的,“一旦大量入市,地方財源大規模縮減,在沒有建立相應配套機制,尤其失地農民的后期保障未到位的情況下,并不利于農村統籌發展”。
聶則介紹,即便集體建設用地入市后,也不一定會獲得全部收益,可能會通過稅收調節,使部分土地收益成為地方財政收入,從而彌補地方財政損失。
上述接近國土部的知情人士稱,在上述兩項改革前,短期內完善土地供應結構和方式的概率更大。
該知情人士稱,土地供應制度的完善,體現在結構上,包括提高養老、高新技術產業的供地規模等。
從區位上看,各地的土地市場在區域上冷熱不均,在土地市場不景氣背景下,各地常集中推位置優越地塊刺激市場。
“未來很可能鼓勵地方政府推地時,也多考慮郊區縣的地塊?!鄙鲜鋈耸糠Q。此外,地方政府供地常有時間差異,年初供地積極性小,年底大量推地,對此也很可能會設定規則,平衡推進。
此外,還將改革完善招拍掛制度。中國土地學會副理事長黃小虎稱,今后減少土地劃撥及協議出讓,更多地轉為土地有償使用應該是一個方向。
近年來,隨著地王頻出、地價飆升,業界對現行土地招拍掛制度助推地價上漲多有詬病。對此,國土部自2010年開始就開啟了土地招拍掛的改革完善,其中,擯棄“價高者得”是基本方向。
據了解,北京是土地招拍掛改革試點的城市之一。上述接近國土部的知情人士介紹,通過兩年試運行,北京版的土地招拍掛方案,比如嘗試大量采用綜合評標方式出讓土地,減少土地價格在評標指標中所占比例、“降房價、競地價”、“降房價、競政策性住房面積”等。該人士介紹,未來土地招拍掛改革,有望借鑒北京模式。